当前热文：开屏观察｜想提前还房贷？这6个问题你得先搞清楚
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随着房贷利率的大幅度下调，不少城市的房贷利率甚至快跑进入“3”时代。由此，“提前还房贷”顿时热了起来，连续登上各大社交平台热点话题。提前还房贷涉及哪些法律问题？提前还款到底划不划算？要不要支付银行违约金？如果银行拒绝提前还贷，又是如何来维权？近日，春城晚报-开屏新闻记者采访了市民、银行人士和律师，针对提前还房贷的热点问题进行了解答。
(相关资料图)
房贷利率进入“3字头”时代
1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。之后，全国多地房贷利率开始下调。
截至目前，全国不少城市已进入利率“3字头”时代，已有30多个城市把首套房贷款利率降至4%以下，其中不乏二线城市和省会城市。于是，一些有还款能力的存量房贷客户，试图通过提前还贷的方式，把握利好的房贷利率政策。
就拿昆明来说，目前已有建行、工行、民生、招商等多家银行，首套房贷利率最低可申请3.95%。而不少存量房贷客户，手中的贷款利率动辄5%以上，甚至超过6%……一时间，提前还贷话题骤然升温，成为街谈巷议的楼市热点，连续登上各大社交平台热点话题。
昆明多家银行需等待较长时间
1月份开始，不断有城市传出提前还贷要排队，甚至传出有银行关闭提前还贷线上申请通道等消息，市场一片哗然，加剧了存量房贷客户提前还贷的隐忧。即便是政策传导相对较慢的昆明，似乎也没能幸免，在提前还贷这件事情上，远没有此前容易了。
记者咨询昆明部分银行网点发现，近期个人房贷提前还款人数增加，不少银行在办理申请后， 确实需要等待较长时间，有的甚至需要排队半年。
云南省农村信用社某网点工作人员说，他们每天可办理的业务量有20多人。如果客户各种手续齐全，从递交提前还贷申请后，大概需要15天就可以全部办理完成。
中国银行某网点工作人员说，办理提前还贷业务可在APP上预约，预约成功后系统自动审批，就开始自动排队。至于什么时候能够办理，要看客户量来定，因为最近人数较多，具体什么时候能够排上还不好说。
“办理住房公积金提前还贷业务，一般来说当天就能够办完了，只不过需要提前排队等号。”在建设银行某网点，前来咨询和办理业务的客户挤满了大厅。市民王先生说，最近手里有点闲钱，也没什么好的投资项目，看着房贷利率很低，也就选择了提前还贷。
据市民反映，昆明各大银行的提前还款（商贷）需要排队领号，有的银行已经预约到6月份才能办理。以建设银行为例，目前通过APP进行提前还贷，在操作中会提示：本次提前还本申请扣款成功后，您需要从扣款成功之日起算间隔180天，方可再次预约线上提前还本。而在预约提前还款界面，则直接显示：“2023年2月的线上预约额度已满……”
市民：还贷比借钱难
房贷要不要提前还款？记者随机采访中，有很多人在不断地申请提前还款，也有很多人还在为是否提前还款犹豫不决。
过去人们为什么不愿意提前还款，是因为房子的价值翻了很多倍。面对“房住不炒”的政策逐渐落地，房价逐渐下跌已经成为大势所趋。当自己有了一笔收入以后，觉得总是欠着银行的钱，心里不舒服，就想提前把这个贷款还完。有这样想法的市民，并不在少数。
昆明市民陈先生掏空了自己积攒下来的钱，还找亲戚朋友借了一部分，总算凑够了提前还贷的钱。从1月底开始他就向银行递交了提前还贷的申请，从排队到领号到办理完成，他一共花去了将近1个月的时间。陈先生感叹说：“现在去银行提前还贷，比去找银行借钱还要难。”
房贷提前还款到底划不划算
那么，提前还款到底划不划算呢？记者咨询了在平安银行工作的何女士，何女士说，是否划算要分情况看待。比如在银行贷款30年等额本息，已还款时间在15年之内，基本上就可以提前还款，因为这个时候可以节省利息。
何女士说，但是如果已经还了20年左右，那提前还款也占不到节省利息的“便宜”，提不提前还款已经无所谓。因为银行已经把大部分利息收走了，你这个时候提前还，还的是本金。
如果当初买房使用的是公积金贷款，或者说使用的是打折的商业贷款，那么公积金5年期以上，现在大概是3.25%的年化率，提前还款就没必要了。哪怕在市面上找一个相对比较安全的理财产品，年化率都已经超过了3.25%。还有就是一些打折的商业贷款，之前买房子实行的是固定利率，很多时候是4.9%。打了八折或者是九折，那么折合下来年化率就在4.1%左右，与现在最低可申请的3.95%房贷利率来对比，差距不大，基本上也没有必要去提前还款。
想提前还款要先看看合同约定
“提前还贷涉及很多法律问题。”云南德凯律师事务所陈德红律师说，《民法典》规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无须支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。
“提前还房贷款会不会构成违约，需看贷款合同的具体约定。”陈德红律师说， 偿还银行贷款，包括提前偿还部分银行贷款或者全部剩余未偿还贷款，如果双方之间签订的贷款合同中约定了需要支付违约金或者其他限制条款的话，贷款人是需要承担违约金的，并且银行也是可以依据合同约定拒绝接受提前还款的。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。
“提前还房贷，除了要根据自己的实际情况外，还要明确自己手中合同的具体内容。”陈德红律师说，对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取3个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取2个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。
金融借贷与民间借贷不能混淆
“为限制借款人提前还款，部分银行甚至会在合同中约定违约责任，要求借款人支付违约金才可提前还贷。”陈德红律师说，提前还款不但算违约，还要支付银行违约金，这样的约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。
为什么大家对这个事会存在误解或引起很大的争议呢？陈德红律师说，其中的一个主要原因是，市民把金融借贷合同与普通的民间借贷合同两个法律关系混淆了，用思考亲戚朋友间的借贷行为思维来考虑与银行等金融机构之间的借贷关系，从而导致大家对银行的一些行为产生了不解和争议。
民间借贷关系中，如果提前还款，出借人不但很高兴还认为很诚信，即便约定了利息，一般不会影响出借人（债权人）的合法权益，于情于理都没问题，大家也喜闻乐见。陈德红律师说，但在金融借贷合同中，再用这样的思维方式来理解提前还款这个事，就存在一定的“误解”了。
陈德红律师解释说，因为，出借人地位不一样，借钱的是金融机构，提前还款就会导致银行原本可以收取的利息减少甚至没有了，损害到了“债权人”的合法利益。同时，还会造成资金闲置成本等损失，银行自然是不乐意接受。为了降低提前还款给银行造成的影响，银行在与贷款人签订合同时，通常会规定借款期限在1年以内的，不得提前偿还贷款本金。如果有提前还款的打算，建议贷款人着重要关注一下合同相关条款的约定，核算相应的成本，并提前和银行做好沟通工作，以实现自身权益最大化。
房贷提前还款注意事项
1.提前与贷款银行预约。有些用户认为想还就还。事实上，情况并非如此。由于抵押贷款金额较大，需要经银行批准。只有经银行批准，才能提前还款。因此，当您计划提前还款时，最好提前一周与贷款银行预约。 2.违约金。对于提前还款，银行会收取一定的费用，最常见的是违约金。不同的银行收取违约金的标准不同，最好先咨询贷款银行。 3.提前还款金额有限。对于提前还款的一部分，不是买家想还多少就还多少，而是有限的。一般来说，最低还款额为1万元，其次还款额必须是1万元的整数倍。 4.对提前还款时间有要求。大多数银行对提前还款时间有要求，比如还款1年后才能申请提前还款。因此，如果还款时间不符合要求，就不能申请提前还款。 5.组合贷款提前还款要求。许多购房者采用组合贷款买房，原本想提前还商业贷款，但结果被拒绝了！原因是组合贷款提前还款，不能只偿还其中一个，必须保持一定比例。 6.注意利率变化。如果提前偿还抵押贷款，我们应该了解银行的利率。例如，当抵押贷款利率开始下降时，提前还款将非常不划算，所以你会遭受很多损失，因为下降的利率已经抵消了你早期的许多压力。
春城晚报-开屏新闻记者 夏体雷
一审 熊波
责任编辑 易科彦
责任校对 吕世成
主编 何晓宇
终审 曹婕
